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왕비 권선영
10년 후 꼭 부자가 될 거야! - 2,900만원으로 시작한 신혼 첫날밤의 약속
10년 후 꼭 부자가 될 거야!
2,900만원으로 시작한 신혼 첫날밤의 약속
“지금은 전세금 2,900만원밖에 없지만, 10년 안에 꼭 10배로 만들겠어.”
남들은 설레는 마음으로 핑크빛 무드에 젖어든다는 결혼 첫날밤에, 나는 남편의 손을 부여잡고 비장하게 약속했다. 대개 이런 약속은 여자가 아니라 남자가 하게 마련이지만, 우리 부부는 그때나 지금이나 남편보다는 내가 더 돈을 밝히고 그만큼 욕심도 많다. 잔뜩 분위기 잡을 준비를 하고 있던 남편은 어이가 없었는지 피식 웃기만 했다.
내 나이 23살. 나이도 어리고, 모아놓은 돈도 없다 보니 결혼준비를 하면서 돈 때문에 우여곡절이 많았다. 시부모님이 어렵게 마련해 건네주신 2,500만원에, 혼수비용에서 아낀 400만원을 합해서 전세로 얻은 작은 단독주택에서 신혼살림을 시작하게 되었다. 그 과정에서 이루 말할 수 없는 마음고생을 겪으면서 결혼식도 올리기 전에 서러움에 복받쳐서 혼자 눈물도 꽤나 많이 흘렸다.
결혼하고 나니 우리는 빈털터리였다. 마음 편하게 몸을 누일 내 집 한 칸 없는 전세살이 신세였고, 맞벌이를 하고 있었지만 두 사람 월급을 합쳐봤자 웬만한 대기업 월급에도 못 미쳤다. 그 알량한 수입도 온전히 내 것이 되지 못하고, 자식이고 가족이기에 짊어져야 하는 의무 때문에 쪼개고 또 쪼개서 써야 했다.
꿈은 너무나 많았는데 내가 놓여 있는 현실은 남루했다. 그 비참한 현실이 서러워서 나는 다시 목놓아 울었다. 하지만 이런저런 마음고생들은 오히려 내 오기에 활활 불을 질렀다.
결혼은, 사랑만 있으면 한평생 행복하게 살 수 있으리라 막연하게 꿈꾸어왔던 내 환상을 산산이 깨버리고, 냉정한 현실에 눈뜨게 해주었다. 평생 이렇게 돈 때문에 고생하면서 찌들어 살지 않기 위해 나는 부자가 되기로 결심했다.
서점에서 닥치는 대로 재테크 책을 읽다
결혼하고 1년 동안은 시간만 나면 서점에서 살았다. 부자가 되는 방법을 찾고 싶었지만 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막했기에, 우선은 남들이 써놓은 책을 닥치는 대로 읽었다. 재테크, 주식, 부자, 부동산, 펀드, 경매, 통장, 가계부, 종자돈, 창업, 부업 등……. 서점 한구석에 쪼그리고 앉아서, 책제목에 이런 단어가 들어가 있기만 하면 손에 잡히는 대로 집어들었다.
처음부터 끝까지 정독을 한 게 아니라 중요하다고 생각되는 부분을 찾아 읽고, 다른 책을 읽다가 궁금한 부분이 있으면 다시 읽은 책을 또 들춰보고 하다 보니 하루에 두세 권씩 읽을 수 있었다. 퇴근 후 짬이 나기만 하면 어김없이 서점으로 향했고, 책 읽는 데 정신이 팔려 문 닫을 시간이 된 줄도 모르고 서점 한귀퉁이에 앉아 있었던 적이 한두 번이 아니었다.
책을 읽을수록 이론적인 지식은 늘어나는 것 같았지만 뾰족하게 이렇다 할 방법을 찾을 수는 없었다. 목이 말라서 허겁지겁 샘을 팔수록 물은 안 나오고 갈증만 더 심해지는 것 같아서 조바심이 났다. 하지만 그때 읽은 책들은 나중에 내가 사람들을 만나서 비즈니스를 할 때 어떤 주제든지 막힘없이 시원하게 대화를 나눌 수 있는 이론적인 토대를 마련해 주었으니 아주 성과가 없었던 것은 아니었다.
부자를 만나야 부자가 되더라
부지런히 책을 읽고 공부를 하는 한편, 실질적인 조언을 받을 수 있는 성공 케이스들을 찾아다녔다. 투자에 성공해서 부자가 된 사람들을 만나서 그들의 경험을 듣고 싶었다. 지인의 지인이라도 주위에 그런 사람이 있다고 하면 만나게 해달라고 졸랐다. 책 몇 권 읽는 것보다 그들의 살아 있는 투자 경험을 듣는 것이 훨씬 공부가 되었다.
그들은 하나같이 부동산에 대해서 얘기를 했다. 사람들을 만날수록 ‘아, 부자가 되는 가장 빠른 길은 부동산인가 보다’ 하는 막연한 생각이 싹트기 시작했다. 돌이켜보면, 그때는 오로지 부동산뿐이라고 생각했던 것 같다. 그러나 지금은 주식이든 부동산이든 제대로 장기간 투자하면 부자가 될 수 있다고 생각한다. 다만 주식은 사고파는 게 쉽고, 부동산은 그렇지 못하기에 상대적으로 장기간 들고 있을 수밖에 없다. 그러다 보니 부동산 쪽이 누적 수익률이 높아질 수밖에 없다. 주식보다 부동산이 돈을 더 많이 벌어주는 것은 바로 이 때문이라고 본다.
버스비도 아까워서 웬만한 거리는 걸어다닐 정도로 짠순이로 살면서도 재테크나 부동산 관련 세미나가 있으면 비싼 참가비를 내면서 들으러 다녔다. 그러다가 결정적으로 나를 일깨워준 한 사람을 만났다. 내가 ‘벤치마킹 대상 1호’라고 부르는 언니다. 오랫동안 전문적으로 부동산 투자를 해온 언니 부부를 만나면서 나는 책에서 얻을 수 없었던, 정말 살아 있는 돈 버는 방법들을 배울 수 있었다.
“부자가 되고 싶으면 부동산에 투자해라!”
“지금 당장 시작해라!”
“빚(대출)내는 걸 겁내지 마라!”
그 언니가 강조해서 얘기한 이 세 가지가 내 가슴에 깊이 들어와 박혔다. 그래! 부동산이다. 그동안 내가 보고 듣고 느낀 것들을 종합해 볼 때 나의 승부처는 부동산이라는 강한 확신을 가지게 되었다. 그때부터 내 머릿속은 부동산에 관한 생각으로 가득 찼고, 눈에 보이는 것도 온통 부동산뿐이었다.
그후 피도 눈물도 없이 모은 종자돈으로 결혼 3년차인 1998년에 마침내 내집 마련과 투자를 동시에 하겠다는 포부를 가지고 다가구주택을 구입할 수 있었다. 이때 구입한 다가구주택은 왕비의 부동산 투자 1호이자, 계속 투자를 할 수 있도록 발판을 마련해 준 성공 1호 상품이기도 하다.
잠깐만요 ! 10명의 부자를 직접 만난 후 재테크를 시작하라
경제적 자유를 얻기 위해 재테크를 하기로 결정했다면, 자신의 롤모델(role model)이 될 수 있는 사람을 찾아라. 투자에 성공한 사람의 생생한 재테크 체험을 옆에서 듣고 보고 배우는 것이 재테크 책 10권 읽는 것보다 더 실질적인 공부가 된다. 주변에 적합한 롤모델이 없다면 부자들을 만날 수 있는 기회를 찾으며 적극적으로 인맥을 넓혀가야 한다. 인맥을 만들기가 어렵다면 재테크 책을 지은 저자의 강의를 듣는 것도 좋은 방법이다. 최소한 10명 이상은 만나서 그들의 실제적인 경험담을 듣고 받아 적어라. 부자마다 각각 전하는 원-메시지(one message)가 있다. 10명 정도 만나다 보면 자신에게 맞는 재테크 방법이 무엇인지를 문득 깨닫게 된다. 그런 경험을 통해 자신과 궁합이 맞는 재테크 방법을 찾아나가야 할 것이다.
미친 듯이 종자돈을 모으다!
2회 미친 듯이 종자돈을 모으다!
낮에는 간호사, 저녁에는 옷가게 점원
지금 다시 돌이켜봐도, 나의 신혼 시절은 또래의 젊은 여자들과 너무나 달랐다. 조금이라도 더 벌고 아껴서 돈을 모으기 위해 말 그대로 전투적으로 살았다. 하루 24시간을 쪼개서 분주하게 사느라 화장하는 시간도 아까웠고, 예쁜 옷과 빛나는 액세서리를 보면 멀리서도 눈을 질끈 감고 외면했다. 비록 일찌감치 유부녀가 되었지만, 나 역시 한껏 꾸미고 사람들의 시선을 받고 싶다는 여자의 욕망을 가지고 있었다. 하지만 당장의 작은 욕망 때문에 돈과 시간을 낭비하고 싶지 않았다.
대신 돈 버는 재미에 푹 빠져서 살았다. 내 직업은 간호사였다. 지금이야 남들이 부러워하는 전문직이지만, 10여 년 전만 해도 박봉에 시달리는 월급쟁이일 뿐이었다. 더구나 병원에서 일하다 보니 아파서 찾아오는 할아버지, 할머니들이 돈이 없어 제대로 된 치료조차 받지 못하는 것을 자주 봐왔다. 나는 저렇게 늙지 말아야지 생각하며, 한 푼이라도 더 벌기 위해서 낮에는 병원에서 일하고, 퇴근 후에는 쉴 틈도 없이 아르바이트를 찾아서 투잡을 했다.
닥치는 대로 아르바이트를 하면서, 이왕이면 돈도 벌고 경험도 쌓을 수 있는 아르바이트가 없을까 궁리하던 차에 아는 선배언니의 보세 옷가게에서 일하게 되었다. 물건을 팔고 가게를 운영해 본다는 것은 쉽게 얻을 수 없는 좋은 경험이었다. 돈도 벌고 경험도 쌓을 수 있으니 일석이조의 행운이라는 기쁨 때문에 신바람을 내면서 일했다.
점원으로 일하기 시작한 지 얼마 뒤에 선배언니에게 사정이 생겨서 내가 옷가게를 맡게 되었다. 작은 점포를 운영해 본 이때의 경험은 후에 내 상가를 경영할 때 많은 도움이 되었다. 이렇게 시작된 투잡이 거의 6년 동안 계속되었으니, 참 무섭게 악착을 떨면서 살았던 것 같다. 그러나 이 투잡을 통해 종자돈을 더욱 빠른 속도로 불려가고 대출금을 갚아나갈 수 있었다.
내 또래인 직장 동료들이 퇴근 후에 여가생활을 즐기러 갈 때, 나는 조그만 옷가게로 달려가서 김밥 한 줄로 저녁을 때우며 목청을 높여 장사를 하고 돈을 벌었다. 그래도 나는 그들이 부럽지 않았다. 차곡차곡 쌓이는 종자돈이 뿌듯하기만 했다. 돈이 없어서 서러웠지, 놀지 못해서 억울하다는 생각은 한 번도 해보지 않았다.
입지도 좋았고 단골손님도 많았기에 장사는 꽤 잘됐다. 적든 많든 매일 현금을 만지는 재미가 쏠쏠해서 비록 몸은 피곤해도 하루하루가 신나고 즐거웠다. 어떨 때는 옷가게 한 달 수입이 내 월급과 남편 월급을 합한 것보다 더 많았다. 힘든 투잡을 견딜 수 있게 해준 것이 바로 이 ‘돈 버는 재미’ ‘돈 불리는 재미’였다.
맞벌이를 할 때 포기해야만 하는 것들
맞벌이를 할 때 포기해야만 하는 것들
물려받은 재산은 없고 돈은 모아야 한다면 맞벌이는 필수이다. 그런데 돈을 벌고 아껴서 모을 수 있는 시간은 그리 길지 않다. 아이가 생기기 전까지가 그나마 돈을 모을 수 있는 시기인데, 그 짧은 기간 동안 최대한 돈을 모으려면 혼자 버는 외벌이만으로는 어림도 없다. 맞벌이는 돈을 벌고, 모으고, 부자가 되는 가장 큰 지름길이다.
결혼하고 남편이 첫 월급을 받던 날, 남편이 당당하게 건네주는 월급봉투를 열어보니 쥐꼬리만 한 내 월급하고 거의 비슷한 수준이었다. 허탈한 마음에 헛웃음만 흘리다가 이내 정신이 번쩍 났다. 이 월급으로는 죽었다 깨어나도 평생 부자는커녕 돈 때문에 서로 할퀴고 으르렁거리며 얼굴 붉히고 살게 될 것 같았다.
원래는 결혼하면 당분간만 직장을 다니다가 그만두고 아이를 가질 생각이었지만, 남편을 설득해서 계속 맞벌이를 고집했다. 그것도 모자라서 퇴근 후에 아르바이트까지 하겠다고 나서니, 급기야 남편은 머리끝까지 화가 났다. 욕심이 없고 낙천적인 남편은 결혼을 하면 아내가 된장찌개 보글보글 끓여놓고 집에서 기다리고, 휴일에는 예쁜 아이와 눈 맞추며 놀고, 도시락 싸들고 가족끼리 소풍 가는 그런 평범한 행복을 원했던 것이다. 그러니 ‘돈, 돈’ 하면서 밤낮없이 뛰어다니는 내가 어떻게 보였겠는가? 이해가 안 되다 못해서, 한동안은 정신이 이상한 것 아닌가 고민까지 했을 정도였다고 한다.
남편은 내가 힘들다고 투정이라도 부리면 “당장 다 그만두고 집에 있으라”고 화를 냈지만, 나는 끝까지 일을 포기하지 않았다. 매일 큰소리로 싸우고 윽박지르는 길고 지루한 공방전이 몇 개월 동안 이어졌다. 처음부터 결국은 내가 이길 수밖에 없는 싸움이었다. 순한 남편과 황소고집 아내였으니까. 그러는 동안 울기도 많이 울고, 때로는 다 포기하고 편하게 살고 싶다는 유혹에 흔들리기도 했지만 벌써 오래 전 추억이 되어버렸다.
신혼 3년 동안 달콤한 신혼 재미도 포기했고, 내 손으로 남편에게 따뜻한 밥 한 끼 제대로 지어주지도 못했으며, 아이는 부모님에게 맡겨서 키웠지만, 그런 힘겨운 시간을 잘 견뎌냈기에 오늘이 있는 것이라고 생각한다.
그렇게 1년, 2년……. 시간이 흐를수록 남편은 내 마음을 이해하게 되었고 조금씩 변해 갔다. 지금 생각해도 남편에게는 늘 미안하고 고마운 마음이 앞선다. 싸우기도 많이 싸웠고 미운 마음에 외면하고 싶은 적도 있었지만, 이 세상에서 가장 나를 믿고 지지해 준 사람이다.
그래도 모이는 종자돈에 행복했다
때로는 더 큰 자유를 얻기 위해서 지금 당장 포기해야 할 것들이 분명히 존재한다. 허리띠를 바짝 졸라매고 자발적 궁핍을 감수하면서 종자돈을 마련하는 기간을 거치지 않는다면, 경제적 자유를 누리는 일은 영원히 포기해야 할 것이다.
나는 돈은 최대한 냉정하게, 조금 더 심하게 말하자면 피도 눈물도 없이 모아야 한다고 생각한다. 나 역시 그렇게 지독하게 종자돈을 모았기에 부동산 투자도 시작했고 성공할 수 있었다. 생각해 보라. 2,900만원으로 시작한 신혼부부가 3년 만에 전세금을 합해서 1억원을 모았으니 얼마나 지독하게 돈을 모았겠는가.
한 예로, 신혼살림을 시작한 단독주택은 기름보일러였다. 그 집에 들어갈 때 기름을 가득 채웠는데, 3년 뒤에 이사 나오면서 보니 기름이 반 이상 남아 있었다. 3번의 겨울을 지내는 동안 기름값이 아까워서 한겨울에도 밤에 잘 때만 아주 잠깐씩 보일러를 돌렸다. 집에서도 두터운 점퍼에 양말을 겹겹이 신고 지냈고, 설거지도 고무장갑 끼고 찬물로 했다. 옷은 보세 옷가게에서 싸게 얻어 입었고, 화장품은 옷가게 옆집이 화장품 가게라서 주인언니와 친하게 지내면서 샘플을 얻어다 썼다. 외식은 아예 생각도 안 했고, 점심값이 아까워서 뻑뻑한 빵을 찬 우유로 억지로 삼키면서 3년 만에 1억을 모았다.
그렇게 살면서도 나는 한번도 불행하다고 생각하지 않았다. 매일이 배움의 연속이었고, 통장 잔고가 늘어갔기 때문이다.
신혼 초, 종자돈 이렇게 모았다
신혼 3년 동안 내 가계부는 마치 복사해 놓은 것처럼 늘 똑같았고 변동이 없었다. 남편 월급은 받는 즉시 몽땅 저금하고, 내 월급에서 딱 20%만 생활비로 쓴다는 원칙을 세우고 목에 칼이 들어와도 지킨다는 비장한 각오로 살았으니, 별반 달라질 게 없었다. 시간이 지날수록 월급도 조금씩 올라갔지만, 월급이 오를 때마다 그만큼의 액수를 넣을 통장을 하나 더 만들었다.
그 당시 포트폴리오를 잠깐 공개하자면, 일단 남편 월급은 안정적이고 금리도 좋은 근로자우대저축에 모두 넣어서 목돈을 만들었다. 내 월급은 당시에는 생소했던 주식형 펀드에 분산투자를 했다. 그때 생각에 고정금리가 지급되는 은행의 예금상품으로는 빨리 목돈을 마련하기 어려울 것 같았다. 나는 다소 위험을 감수하더라도 수익률이 높은 투자처로 펀드를 선택했다. 당시만 하더라도 예금금리가 좋은 편이었기 때문에 목돈 마련은 대부분 안전한 은행 예금상품으로 했다. 펀드는 손실 위험 때문에 많은 사람들이 선호하는 상품이 아니었는데, 겁없이 나는 월급의 상당 부분을 펀드에 투자했다.
종자돈을 모으기 위해서 예금과 투자를 병행하려고 한다면, 예금은 장기상품 중에서 비과세나 세금우대 상품으로, 투자는 시세나 시장상황에 민감하게 반응해야 하는 주식 같은 직접투자보다는 펀드와 같은 간접투자가 더 유리한 것 같다.
또 종자돈을 차질 없이 모으기 위해서는, 목표를 세우는 것이 중요하다. 나는 그때 임대수익을 올리면서 주거도 할 수 있는 집을 사겠다는 뚜렷한 목표가 있었기에 자발적 궁핍도 행복하게 여기며 살 수 있었다. 매일매일 통장에 쌓이는 돈을 보면 먹지 않아도 배가 불렀다.
지금도 내 돈에는 모두 이름이 있다. 내 비자금, 남편의 노후자금, 해외여행비, 승현이·수현이 교육비, 유학자금 등. 목표가 분명히 있으면 그 목표를 이루기 위해서 적은 돈이라도 헛되이 낭비하지 않게 된다.
종자돈을 모으면서 가장 힘들었던 것은 안 쓰고 모으는 것이 아니었다. 그것은 차라리 세상에서 가장 쉬운 일이었다. 나를 이해하지 못하는 사람들의 ‘돈에 환장했다’는 비난과 악담, 부정적인 평가들이었다. 내 심장은 강철이 아니기에 숱하게 상처받고 억울함에 몸부림쳤다. 그 모든 상처를 감싸준 것은 내가 모은 종자돈이었다.
그 돈이 우리 가족에게 꿈도 주고, 미래도 주었다. 부자가 되는 길은 미래에 얻을 10억이 아니라, 지금 내 손에 쥐고 있는 1천만원에 있다. 살림도 요리도 못하는 아내지만 그렇게 악착같이 종자돈을 만들고 돈을 벌어서 우리 가족이 쪼들리지 않고 마음 편하게 살 수 있도록 만들었으니, 그나마 미안함을 감추고 때때로 큰소리도 쳐가면서 살고 있는 게 아닐까? 그렇게 스스로를 감싸안고 싶다.
잠깐만요 신혼 초, 종자돈 목표는 일단 1억!
신혼부부라면 종자돈은 일단 1억원을 목표로 하는 것이 좋겠다. 1억원이라는 구체적인 목표를 세우고 부부가 열심히 돈을 모으고 나서, 부동산 투자를 생각하는 것이 바람직하다. 1억원 가량 내 손에 쥐고 부동산 투자를 시작해야 무리한 투자를 피할 수 있다. 부동산 투자를 하면서 대출은 필수적인 요소지만, 자기 돈 없이 무리한 대출만으로 부동산 투자를 시작하면 대출이자 갚느라 허덕이다 결국엔 마이너스 투자가 되는 경우가 많다
★왕비의 한마디 온라인 미니가계부
왜 종자돈이 모이지 않는가 고민된다면, 당장 가계부 쓰기부터 시작해야 한다. 요즘은 옛날처럼 두꺼운 가계부가 아니더라도 엑셀을 사용하거나 온라인 미니가계부(www.moneta.co.kr)를 이용해 편리하게 가계부를 작성할 수 있다.
왕비는 어떻게 부동산 보는 안목이 생겼을까?
선배의 생생한 경험담은 피와 살이 되고
부동산 공부는 혼자서 하기 힘들다. 부동산 공부를 하려면 정보가 모이는 곳을 부지런하게 찾아다녀야 하고, 정보를 찾으려면 그런 정보를 가지고 있는 인맥을 넓히는 것이 중요하다. 솔직히 말하면, 내 또래 모임에 나가면 경험이나 생각이 다 내 수준하고 비슷해서 얻을 것이 없었다.
나는 직장 다니면서 틈틈이 여러 사회단체 활동도 했다. 그러다 보니 나보다 나이가 많은 어른들과 지낼 기회가 자주 있었다. 또래 친구들이 놀러 다닐 때 나는 어른들과 투자 얘기를 하면서 배웠다. 내가 부동산에 관심이 많다는 것을 알게 되자 그분들이 부동산 잘 아는 사람, 투자를 잘하는 사람 등을 소개해 주었다. 실제 투자를 해본 사람들한테 생생한 경험담을 듣는 것은 안목을 넓히는 데 많은 도움이 되었다.
또한 부동산과 관련 있는 강좌는 거의 다 듣고 다녔다. 대구에서 하는 강의뿐만 아니라 주말에는 서울까지 진출했다. 강사들마다 한 시간 정도 강의를 하면 반드시 콕 찍어서 여러 번 되풀이해서 강조하는 내용이 있다. 그 한 가지는 꼭 기억에 담아둔다. 강좌를 들을 때마다 강사들에게 직접 질문을 하는 것도 좋은 방법이다. 그래야 배우는 게 있고 남는 게 있는 법이다.
가장 많이 배울 수 있는 것은 역시 실전 투자 경험이다. “무조건 사라. 그러면서 경험하는 게 가장 좋은 공부다.” 앞서 얘기한 내가 벤치마킹한 선배언니의 조언이었다.
처음 다가구주택을 사려고 고심할 때, 나는 실전 투자 경험이 전혀 없는 초보자였다. 당연히 아는 것도 없었고, 내 판단에 자신도 없었다. 하지만 물건을 하나씩 볼 때마다 한 가지씩은 꼭 깨닫게 되는 점이 있었다. 결국 다가구주택을 구입하기까지 수많은 물건을 보면서 차츰 안목이 넓어진 셈이다.
왕비의 현장답사 3원칙
내가 초보 투자자들에게 거듭 강조하는 원칙이다. 인터넷이 아무리 발달해도 투자에 앞서서 반드시 내 발로 현장을 직접 돌아보고, 눈으로 투자 물건을 확인하고, 직접 지역분석을 해야 한다. 서류상으로 볼 때는 아주 매력적인 투자처로 여겨진 물건도, 막상 현장에 가보면 거품이 끼어 있는 부풀려진 정보인 경우가 더러 있다. 남의 말만 믿고 전 재산이나 다름없는 돈을 무작정 투자했다가 낭패를 보는 경우가 있어서는 안 될 일이다. 의외로 이런 일이 많이 있다는 것을 명심하라.
나는 지금도 시간이 날 때마다 전국을 돌아다니면서 현장답사를 하는데, 책 10권을 읽는 것보다 현장에서 보고 듣는 것들이 더 확실한 공부가 되었다. 그러나 처음 현장답사를 나가면 낯설고 물선 곳에서 막상 무엇을 어떻게 봐야 하는지, 그리고 어떻게 접근해서 무얼 물어봐야 하는지 모든 게 막막할 것이다. 현장답사를 할 때도 요령이 있다. 아래에 나만의 노하우를 공개한다.
1│중개업소 5군데 이상은 방문하라
나는 어느 지역을 가든 주변을 죽 둘러보다가 무조건 사람들이 가장 많이 모이는 곳에 있는 부동산 중개업소에 들어간다. 그것도 한 곳이 아니라 최소한 5군데 이상은 들른다. 그 지역 부동산 중개업소 5군데 이상을 돌면서 “이런 크기의 아파트가 얼마냐”고 묻는 것이 아니라, “이 지역에서 가장 살기 좋은 곳이나 생활수준이 높은 동네를 추천해 달라”고 말한다. 5군데 정도의 중개업소를 돌면 공통적으로 추천하는 지역이나 물건이 있게 마련이다. 또 똑같은 물건에 대해서도 다르게 이야기하는 경우가 있으니 꼼꼼하게 새겨들어야 한다. 그렇게 각 중개업소의 이야기를 듣다 보면 실력이 있는 사람과 없는 사람, 물건만 팔려는 사람과 성의껏 고객을 대하는 사람도 판단할 수 있게 된다. 믿을 수 있는 부동산 중개업자에게 거래를 맡기는 것도 현명한 부동산 투자의 방법이 되겠다. 나의 경우, 부동산 중개업소에 갈 때는 최대한 수수하게 하고 간다. 그리고 그분들이 말할 때, 부동산에 대해 아는 척은 전혀 하지 않고 이야기를 듣는 것에만 집중한다.
2│주차장의 차종이 무엇인지 살펴보라
부동산 중개업소의 추천을 받으면, 그 다음에는 그 동네 아파트단지를 중심으로 하루 종일 동네를 돌아다니면서 추천한 부동산 중개업자의 말처럼 정말로 생활수준이 높은 동네인지 살펴본다. 이럴 때는 주로 처음에 아파트 주차장을 살펴본다. 좀더 정확하게 살펴보려면 출근시간 전, 또는 퇴근시간 후에 아파트 주차장을 둘러보고 차종을 보면 대략적으로 생활수준을 파악할 수 있다.
3│유치원, 학원의 수준을 체크하라
학군이 좋은 동네는 집값이 오른다. 각종 학원부터 유치원, 초등학교, 중고등학교까지 두루 갖추고 있는지 살펴본다. 학군은 아파트 가격이 오르는 데 큰 역할을 한다. 나는 그 지역의 유치원이나 학교들을 꼭 방문해서 허용되는 범위 안에서 시설들이나 교육여건들을 살펴본다.
이렇게 현장 확인은 지역의 부동산 중개업소에서 시작해서 직접 내 눈으로 샅샅이 확인하는 것까지가 필수로 이루어져야 한다.
집을 사되 돈 벌어주는 집을 사자!
아파트 거주는엉덩이에 돈을 깔고 사는 것!
집을 사되 돈 벌어주는 집을 사자!
투자해서 더 큰 이익을 얻을 수 있는 자금을 엉덩이에 깔고 앉는 것은 어리석은 일이다. 나는 처음부터 이런 원칙을 가지고 출발했다. 그랬기에 신혼집을 얻을 때도 주저 없이 아파트가 아닌 일반주택에서 시작했다.
돈이 없기도 했지만, 처음부터 아파트에는 별 흥미가 없었다. 우리 부부는 맞벌이를 하고 있었기 때문에 회사를 통해서 대출을 받으면 좀 무리를 해서라도 아파트를 얻을 수 있었다. 하지만, 단지 살기 편하다는 이유만으로 대출까지 얻어서 굳이 아파트에서 살 생각은 추호도 없었다.
주거용 부동산에 묶인 돈은 자산이라고 할 수 없다. 그건 그냥 평생 묶여 있는 돈이다. 살고 있는 아파트가 가격이 오르면 돈을 버는 것이 아니냐고 생각할 수도 있지만, 내가 살고 있는 아파트가 오르면 그만큼 다른 아파트도 올라간다. 아예 팔지 않는 이상, 다른 아파트로 옮기려고 하면 돈이 더 들어가면 들어갔지 결코 남지는 않는다.
재테크란 내 엉덩이에 깔고 앉은 것을 제외하고 투자해서 얻은 수익이 클 때 성공했다고 말할 수 있는 것이다. 그런 점 때문에 어느 정도 투자할 여력이 생겨서 돈 버는 시스템을 갖추기 전까지는 아파트에 살고 싶다는 마음은 잠시 접어두어야 한다. 아예 아파트를 사지 말라는 얘기가 아니라 실거주용이 아닌 투자처로 생각하라는 것이다.
일반주택에 살았기에 3년 만에 1억 모았다!
아파트에서만 살아온 사람들은 일반주택이 불편할 것이라고 생각한다. 아파트의 편리함에 비교하면 상대적으로 불편한 점도 있지만 시각을 조금만 바꿔보면 장점도 많이 있다. 마당이 있어서 문밖으로 나가지 않아도 가벼운 운동을 할 수 있고, 아이들 뛰어놀기 좋고, 텃밭도 가꿀 수 있다. 무엇보다 따로 관리비도 들지 않아서 생활비가 아파트에서 사는 것보다 훨씬 적게 든다. 나는 신혼 3년 동안 일반주택에 살았기 때문에 종자돈을 더 빨리 모을 수 있었고, 다가구주택 투자에도 쉽게 눈을 돌릴 수 있었다.
결혼 3년, 드디어 종자돈 1억을 모았다. 하루 종일 병원에서 근무하고 밤에는 선배언니의 옷가게를 봐주는 ‘투잡’을 뛰느라 알콩달콩 신혼 재미도 접어두고 지내면서 모은 정말 소중한 종자돈이었다.
유난히 까다로운 주인아주머니 때문에 세입자의 서러움을 절실하게 겪으면서 더욱 아득바득 이를 갈고 돈을 모았다. 작은 일에도 늘 잔소리를 퍼부어서 밤이나 낮이나 나를 긴장하게 만들었고, 한시도 게을러지지 않도록 수시로 일깨워주었으니 어찌 보면 나를 담금질해 준 고마운 분이라고도 할 수 있다. 시간이 많이 흘렀지만 그때 주인아주머니께 감사!
원래 투자목표 1순위는 상가주택이었는데, 아무리 발품을 팔고 돌아다녀 보아도 내가 가진 투자금액으로는 마음에 드는 상가주택을 구입하기가 어려웠다. 대출을 더 받아서 그냥 살까 생각도 해보았지만, 이리저리 계산을 맞춰봐도 아직 내가 감당하기에는 투자에 대한 리스크가 너무 컸다. 결국 상가주택에 대한 꿈은 잠시 미뤄두고 차선책으로 다가구주택으로 눈을 돌리게 되었다.
잠깐만요 아파트 관리비 20만원, 월세나 다름없다!
돈을 모으고 투자에도 성공해서 부자가 되고 싶다면, 그 목표르 달성하고 말겠다는 다부진 각오가 필요하다. 만약 재테크의 1차 목표가 내집 마련이고, 하루라도 빨리 목표를 이루고 싶다면 아파트 전세를 얻는 것을 다시 생각해 보길 바란다. 아파트는 생활이 편리하지만 일반주택보다 관리비 등 생활비가 더 많이 들게 되어 있다. 79m²(약 24평) 아파트의 관리비는 약 10만원 전후, 106m²(약 32평) 관리비는 20만원 전후이다. 관리비를 생각한다면 아파트에 사는 것은 전세금을 보증금으로 주고 월세를 사는 것과 다르지 않다. 또한 오르는 전세금이 버거워지다 보면, 무리하게 대출을 받아서 계속 아파트에 주거하게 되니 돈도 모으지 못하고, 내 집도 못 사고, 대출금 이자만 무는 어리석은 사태가 벌어질 수 있다.
경제 불황기에는 오히려 다가구주택이 뜬다!
경제 불황기에는 오히려 다가구주택이 뜬다!
모두가 아파트에서 살 수 있는 것은 아니다
부동산은 안전성, 환금성, 수익성★ 이 세 가지 측면을 고려해서 최악의 경우에도 밑져야 본전인 투자를 해야 한다. 다가구주택은 이중에서 환금성은 떨어지지만 밑져도 본전 이상은 내려가지 않는 안전성과 수익성이 보장되는 투자다.
은평뉴타운 개발계획이 발표되고 나서 그곳에 직접 가본 적이 있는데, 가서 보니 오래된 작은 주택들이 밀집해 있었다. 주택마다 대지지분이 적어서 보통 50~66㎡(약 15평~20평) 정도였다. 이런 작은 주택에 평균 두세 가구가 함께 살고 있었는데, 뉴타운이 들어선다고 해도 이들이 모두 새 아파트에 입주하거나 전세로 들어가서 살 수 있는 능력이 있는 것은 아니다. 그들 중 대부분은 더 외곽으로 나가야 할 것이고, 그래서 새로운 수요가 외곽지역에서 만들어지는 것이다.
아무리 아파트가 많이 지어지고, 미분양이 속출한다고 해도 모든 사람들이 아파트에 살 수 있을 만큼 부유한 것은 아니다. 부동산 가격이 높은 지역이나 낮은 지역이나 어디를 가도 다가구주택, 다세대주택, 빌라 등이 꾸준히 지어지는 것이 그런 이유다. 다가구주택은 과거에 비해서 투자처 선호에서 많이 밀려나 있지만 여전히 꾸준하게 수요가 발생하고 있다.
재테크에 대한 관심이 높아지면서 자산을 깔고 앉아 있기보다는 투자를 위해서 아파트를 사서 세를 놓고, 자신은 주택에 전세나 월세로 사는 사람들도 늘어나고 있다. 경제가 어려워지면서 월세 세입자가 늘어나고 있다는 소식도 서민들이 주로 찾는 다가구주택의 임대수익 전망이 밝다는 것을 짐작하게 한다.
잠깐만요 다가구주택, 아직도 투자가치가 있을까?
다가구주택은 예전에는 서민들의 대표적인 주거형태로 큰 인기를 누렸지만 아파트가 대량 공급되면서 투자처 선호도에서 많이 밀려난 편이다. 주변 편의시설 부족과 유지관리의 어려움, 시설보수에 따른 지속적인 비용지출 등도 투자를 망설이게 하는 요인이다.
하지만 10년 동안 다가구주택을 보유하고 임대를 하면서 느낀 점은, 아직은 누구나 다 아파트에서 살 만큼 풍족하기만 한 건 아니라는 점이다. 또한 1인 가정이 늘어나면서 월세 세입자가 점점 늘어나고 있는 상황에서 임대사업으로서의 다가구주택의 매력은 여전히 살아 있다.
지금도 다가구주택은 지역을 잘 선정해서 투자한다면 적어도 밑지지는 않는 투자가 될 수 있다. 향후 상업지역으로 발전할 개발 잠재력이 있거나 택지개발지역으로 아파트 못지않은 주거환경이 갖춰져 있는 지역에 있는 물건은 투자가치가 충분하다.
★왕비의 한마디 수익성, 환금성, 안전성
․수익성 : 투자금액 대비 일정 기간 동안 얼마나 회수되는가
․환금성 : 얼마나 쉽게 현금으로 바꿀 수 있는가
․안전성 : 투자한 금액이 투자기간 동안 어느 정도의 손실이 발생할 수 있는가
상가주택, 이렇게 골랐다
6회 상가주택, 이렇게 골랐다 ★왕비의 체크리스트★
1년간 내 상가를 찾아 헤매다
1999년에 상가 투자를 결정하고 처음 시작한 고민은 내가 감당할 수 있는 선에서 대출을 끼고 살 수 있는 3억원 정도로 어떤 상가를 살 것인가였다. 아파트 상가나 테마상가는 투자금액 대비 리스크가 너무 커서 처음부터 염두에 두지 않았다.
욕심 같아서는 중심상업지역★에 있는 상가를 사고 싶었지만 그런 물건은 내가 예상한 금액을 훨씬 웃돌았다. 내가 받을 수 있는 대출을 최대로 받는다면 무리해서 구입할 수도 있겠지만, 이미 얘기한 것처럼 나는 처음부터 투자란 자신의 그릇에 맞게 해야 한다고 생각했다.
적은 비용으로 수익성도 고려하다 보니 투자지역이나 대상 범위가 좁을 수밖에 없었다. 상대적으로 가격이 낮은 근린상업지역이나 준주거지역 안에 있는 상가 또는 주거지역 안에 위치한 상가주택을 집중적으로 보러 다녀야 했다. 그렇게 거의 1년이라는 기간을 휴일이나 주말마다 물건을 찾아 돌아다녔다.
왕비의 매입 부동산 체크리스트 작성법
1년간 상가를 찾아 헤매면서 괜찮다 싶은 물건을 볼 때마다 아래처럼 표를 만들어서 정리했다. 이런 식으로 표를 만들어서 보면 마음에 드는 물건들을 한눈에 비교할 수 있다. 나중에 이 표를 보면서 우선순위를 결정했다. 대지면적, 연면적, 건평,★★ 건축년도 등은 부동산 중개업자 말만 믿지 않고 건축물관리대장을 떼어서 직접 내 눈으로 확인했다. 간혹 집주인도 자신의 대지면적 등을 제대로 모르는 경우도 있기 때문이다.
상가의 가치를 따져보는 가장 손쉬운 방법은 권리금★★★을 알아보는 것이다. 잘 모르겠으면 무조건 권리금이 비싼 상가를 사야 한다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 입지가 좋아 장사가 잘된다는 뜻이기 때문이다.
또 나처럼 대출을 받아서 투자를 하려고 한다면 은행에서 얼마나 대출을 받을 수 있는지 먼저 확인해야 한다. 물건에 따라서 대출가능 금액도 다르고 이자율도 다르기 때문에 꼭 미리 확인해야 나중에 대출이 안 된다든지 예상보다 적다든지 해서 낭패를 보는 일을 예방할 수 있다.
마음 가는 물건은 비싸게 마련! 1순위 아닌 2순위 선택!
드디어 투자에 적당한 물건으로 1층에 상가점포 2개가 있고, 2층과 3층은 주거용도인 대지면적 198m²(약 60평), 연면적 372m²(약 99평)짜리 3층 상가주택을 만나게 되었다.
솔직히 투자를 결심한 상가가 처음부터 내 마음의 1순위는 아니었다. 1순위로 마음에 두었던 상가는 입지가 좀더 좋았지만 가격이 비싸서 포기하고, 2순위 물건을 다시 검토했다. 2순위로 꼽았던 상가주택은 상가 비중보다 주택 비중이 60%로 더 많아서 주택으로 분류되어서 3년 이상 소유하면 양도소득세가 면제되어 절세 효과를 볼 수 있다는 이점이 있었다. 때문에 2순위를 선택하게 되었다. 당연히 건축물관리대장과 토지대장부터 찾아서 건물의 구조, 대지면적, 건평, 연면적, 주차장 등을 꼼꼼하게 점검하고 최종적으로 마음을 결정했다.
1층 두 개 점포는 각각 보증금 1천만원에 월세 60만원에 세를 주었고, 2층과 3층은 전세를 놓았다.
잠깐만요 상가 투자 절세 재테크, 세금도 미리 생각하세요!
부동산은 큰돈이 오가는 거래이다. 부동산을 구매할 때 단순히 매매금액만을 준비했다가는 큰코다친다. 나도 처음 다가구주택을 구입했을 때, 있는 돈 없는 돈 탈탈 털어 집값만 준비했다가 잔금 지급 후 한 달 안에 내야 할 취득세, 등록세를 생각하지 못해 친척이며 친구에게 돈을 빌리러 다녀야만 했다. 부동산 거래에 따르는 세금은 취·등록세뿐만이 아니다. 부동산을 팔았을 때 내는 양도소득세도 만만치 않다. 특히 상가주택은 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세되는 일반주택과 다르기 때문에 세금체계도 알아둘 필요가 있다.
① 상가주택에서 주택 면적이 크면 양도소득세가 비과세된다
상가주택의 경우, 주택 면적이 50%를 넘으면 주택으로 분류되어서 구매 후 3년 이후에 팔면 양도소득세가 비과세된다. 반대로 상가 면적이 50%를 넘으면 상가와 주택을 나누어 상가는 일반 세율(9~36%)을 적용하고 주택 부분은 비과세된다. 물론 이는 1주택자에 해당하는 얘기이고, 다주택자의 경우에는 상가와 주택 면적의 크기와 상관없이 주택은 중과세(50~60%)되고, 상가 부분은 일반 세율을 적용한다.
② 보유기간에 따라 양도소득세가 감면된다
보유기간(3년, 5년, 7년)에 따라서 양도소득세가 다르기 때문에 부동산을 팔려고 할 때는 이 기간이 지나고 파는 것이 세금을 절약하는 방법이다. 양도소득세를 줄이려면 최소한 3년 이상 보유해야 하고, 그 이후에 팔 때에도 보유기간을 고려해서 팔면 절세를 할 수 있다.
③ 기준시가 고시 전에 집을 팔아라
기준시가는 부동산의 양도 및 취득 당시에 기준이 되는 가액이다. 양도소득세도 기준시가로 계산하게 되어 있다. 상가와 같은 일반건축물은 국세청 기준시가로 세금을 매기는데 매년 12월 말에 고시되고 다음해 1월 1일 양도분부터 적용된다.
기준시가는 특별한 일이 없는 이상 매년 고시될 때마다 오르게 되어 있다. 따라서 새 기준시가가 고시되기 전에 부동산을 사거나 팔면 세금을 줄일 수 있다.
★왕비의 한마디 중심상업지역
용도지역에서 핵심 상업시설만 법률적으로 허용하는 지역을 말한다. 부가가치가 높은 업종만 허가해서 시너지 효과를 높임으로써 지역경제를 활성화하려는 목적이 있다. 보통 판매시설(백화점, 쇼핑센터), 업무시설(사람집중시설), 문화집회시설, 숙박시설, 위락시설 등 5개 시설의 건축만 허용된다.
★★왕비의 한마디 건평
건물의 평수, 보통 건물 1층의 넓이를 건평이라고 보면 된다.
★★★왕비의 한마디 권리금
기존 점포 주인이 확보해 놓은 단골이나 인지도 등 무형의 자산에 대해 요구하는 대가를 뜻하는 말이나, 보통은 위치가 좋아 장사가 잘되는 집을 임대할 때 전 세입자에게서 별도로 얹어주는 웃돈의 성격이 짙다. 권리금은 거래 당사자간의 약정금액, 즉 일종의 프리미엄이므로 법으로 보호받지 못하는 돈이다. 일반적으로 권리금은 6개월치 정도의 영업이익을 지불한다.
경험으로 터득한 세입자 관리 노하우 3가지
경험으로 터득한 세입자 관리 노하우 3가지
1. 월세 연체시 대처 조항을 계약서에 명시한다
좌충우돌하면서 다양한 세입자들을 상대하다 보니 시간이 흐르면서 나름대로 노하우도 생겼다. 처음 계약서를 쓸 때부터 세입자들에 대한 요구사항들을 정리해서 설명하고 동의를 얻은 후에, 아예 계약서에 첨부했다.
만일 월세 내는 날짜를 지키지 않으면 늦어지는 날만큼 계산해서 보증금에서 제하겠다고 했다. 이런 요구가 야박하게 느껴질 수도 있겠지만 나중에 월세 때문에 서로 얼굴 붉히고 언성을 높이는 것보다는 합리적인 방법이라고 생각한다. 이렇게 하니 월세 내는 날을 다들 칼같이 지키게 되었다.
대신, 월세는 10개월치를 한꺼번에 내면 좀 싸게 해주었다. 물론 형편에 따라서 매달 받기도 했는데, 매달 내는 집과 한꺼번에 내는 집에 차등을 두어서 약간의 혜택을 주기로 한 것이다. 10개월치를 몰아서 내는 집이 늘어나면서 월세 받는 스트레스가 줄어들었다.
2. 세입자가 공사할 때는 반드시 사전 통보하도록 한다
벽에 큰 구멍을 뚫거나 간판을 달 때는 반드시 사전에 통보를 하도록 했다. 그리고 임대를 끝내고 나갈 때는 모든 시설들을 처음 그대로 원상복구해야 한다는 조항도 넣었다.
상가는 세입자들이 들고날 때마다 인테리어와 간판 등을 다시 하면서 건물에 손상이 가는 경우가 많다. 에어컨을 설치하느라 외벽에 큰 구멍을 내고 그냥 나가버리면 나중에 다른 세입자들이 보수 요청을 해올 때마다 건물 주인만 고스란히 추가부담을 지게 된다. 불법 옥외시설물 때문에 골치 아픈 일이 생기는 경우도 있는데, 매일 둘러보고 점검할 수가 없으니 사전에 알려서 서로 의논하고 일을 진행하자는 것이다. 주인 입장에서는 건물이 노후될수록 손해이기 때문에 세를 줄 때마다 가장 신경쓰이는 부분이다. 내 경우에도 간판 새로 단다고 피 같은 내 건물에 공구를 들이댈 때마다 손톱이라도 물어뜯고 싶은 심정이었다.
3. 세입자 수리사항과 주인 수리사항을 계약서에 기재한다
집이란 게 사람이 살다 보면 이것저것 고칠 구석이 많아진다. 수돗물에서 녹물이 나오기도 하고, 보일러가 고장나기도 하고, 하수구가 막히기도 한다. 나는 처음 집을 빌려줄 때, 보일러나 수도관이 이상 없음을 확인시키고, ‘보일러, 전기배선, 상하수도와 같은 기본 주거시설의 고장시에는 주인이 수리하고, 그외의 소소한 수리나 임차인의 실수로 인한 고장은 임차인이 책임지고 수리한다’라는 조항을 추가했다.
부동산을 거래하고 관리할 때 모든 일들은 말이 아니라 문서로 이루어진다. 조금이라도 마음에 걸리는 부분이 있으면 무조건 계약서에 명시해 두는 것이 나중에 문제가 생길 소지를 줄이는 길이다.
상가 임대는 다가구, 아파트 임대보다 2배 힘들다!
세입자와 주인은 돈과 돈으로 얽혀 있는 관계이다. 특히 상가투자를 해본 결과, 세입자 관리가 주거용인 다가구나 아파트보다 몇 배는 더 힘들었다. 2~3달 장사를 해보다가 수익이 안 나면 내일 당장 가게를 빼겠다고 통보하는 세입자도 있었다. 물론 계약기간이 있기 때문에 죽이 되든 밥이 되든 그때까지는 알아서 하라는 식으로 버틸 수도 있겠지만 그 또한 말처럼 쉬운 일은 아니다. 게다가 아예 문을 닫고 나타나지 않는 경우도 있어 난감할 때가 한두 번이 아니었다.
그렇게 되면 당장의 월세를 받기 힘든 것은 말할 것도 없고 건물 이미지에도 안 좋은 영향을 미쳐 새로운 세입자를 구하기도 힘들어진다. 새로 가게가 입점할 때마다 인테리어를 다시 하고 간판을 새로 다느라 건물의 노후화도 다가구와 아파트보다 더 빨리 진행되는 것 같았다. 그리고 장사가 안 되면 월세를 내는 사람도 받는 사람도 서로 기분 좋은 일이 아닌지라 얼굴 붉히고 싸울 일도 많았다.
임대사업을 앉아서 꼬박꼬박 월세 받아먹는 쉽고 편한 일로 생각했다가 세입자 관리 때문에 쩔쩔 매는 사람들을 많이 보아왔다. 처음엔 나도 그런 사람의 하나였는데, 막상 해보니 그게 아니었다. 사람과 사람 사이에 큰돈까지 얽힌 문제이다 보니 임대사업은 결코 쉬운 일이 아니다. 또 하나의 직업으로 생각하고 세입자 관리에 목숨 걸어야만 수익이 발생할 수 있다는 점을 명심하기 바란다.
잠깐만요 월세 1년치 한꺼번에 받고 깎아주면 서로 좋다!
상가 투자를 하면서 세입자들과 월세 때문에 옥신각신한 기억 때문에 이후 아파트와 다가구를 세놓을 때는 1년치 월세를 한꺼번에 받고 월세를 깎아주는 방식을 취하게 되었다. 매달 월세 받으러 안달복달 다니지 않아도 되고, 목돈으로 은행대출을 갚아 이자를 줄이거나 또 다른 투자를 계획할 수 있어 일석이조였다.
아파트, 왜 사는지 이유를 분명히 하라
재건축을 노린 두번째 아파트
아파트, 왜 사는지 이유를 분명히 하라
아파트 투자는 초보 투자자들이 전문가가 되기 전에 쉽게 할 수 있는 투자다. 그렇다고 무조건 만만하게 볼 것만은 아니다. 어떤 투자든 먼저 공부를 하고 자신만의 기본 지침을 만든 후에 시작해야 한다.
특히 아파트의 경우엔 구입 목적을 분명하게 하는 것이 중요하다. 어떤 목적으로 구입할 것인가? 임대수익이냐, 실거주냐? 재건축을 노리고 장기 보유할 것이냐, 시세차익을 기대할 것이냐 등등 말이다.
거주가 우선이라면 가족의 생활패턴, 가족수 등을 고려해서 정하면 되지만, 임대수익을 노린다면 자신의 생활권과 상관없이 위치부터 크기까지 철저하게 임대 수요나 가격을 중심으로 살펴봐야 한다.
먼 미래, 큰딸 대학등록금을 위해 마련한 아파트
많은 사람들이 재개발, 재건축, 경매, 분양권 등 제대로 공부도 하지 않고 남들이 한다고 하니까 무조건 쫓아가는 경향이 있다. 이런 투자는 제대로 된 공부나 실력이 없으면 자칫 인력낭비, 시간낭비, 세금, 부수비용, 스트레스만 커져서 오히려 손해일 수 있다. 나 자신을 믿을 수 있을 만큼 공부가 탄탄하다고 확신하지 못한다면 섣불리 뛰어들지 말라고 말하고 싶다.
처음에 아파트 투자를 생각한 것은 내 아이들의 미래를 위해서였다. 마침 상인동에 우방 청자아파트가 재건축될 예정이었는데, 이 아파트가 재건축을 마치고 완공될 즈음에는 큰딸 승현이가 대학에 들어갈 나이가 된다. 그때를 대비하며 먼 미래를 위해서 구입한 것이다.
등록금 천만원 시대에, 아니 어쩌면 앞으로 아이들 교육을 위해서 얼마나 돈이 더 들어갈지 모르는데 부모로서 아무 대비가 없다면 너무 불안할 것이다. 재건축이나 재개발 물건은 멀리 내다보고 투자를 해야 하는데, 나의 경우엔 미래의 대학 학자금 걱정을 덜면서 당장은 임대수익도 얻을 수 있으니 주저할 이유가 없었다.
이 아파트도 86㎡(약 26평)를 1억 3천만원에 사서, 보증금 1천만원에 월 55만원에 세를 주었다.
재건축 아파트 투자포인트 5가지
1│대지지분이 높은 곳을 선택하라
대지지분은 1가구가 단지 안에서 차지하는 땅 크기를 말한다. 재건축으로 수익을 보려면 수요가 많은 지역이면서 용적률이 낮아 대지지분이 높은 아파트가 좋다. 재건축 아파트는 건물면적, 즉 평형의 크기가 아닌 대지지분으로 가치를 평가하기 때문에 대지지분이 클수록 추가부담금이 적어져서 그만큼 수익성도 높아진다.
2│땅값이 비싼 지역이 좋다
땅값이 비싼 지역일수록 교통, 환경, 학군 등 입지여건이 뛰어나 주변 아파트 시세도 높게 형성된다. 이렇게 주변 시세가 높으면 일반 분양가를 높게 책정할 수 있고, 결과적으로 개발이익이 많아져서 추가비용이 줄게 된다. 또한 재개발 완료 후에도 뛰어난 입지여건은 아파트 가격 상승이 계속 이어지는 요인이 된다. 따라서 초기자금 부담만 질 수 있다면 조금 무리를 하더라도 학군, 교통 등 입지여건이 뛰어난 지역을 선택하는 것이 좋다.
3｜금융비용 등 총비용을 면밀히 검토하라
재건축은 장기사업인 만큼 초기 투자금액이 크면 큰 부담이 된다. 따라서 핑크빛 소문이나 일방적인 정보에만 의존하지 말고, 공사기간 동안의 금융비용 즉 투자비용을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자비용까지 계산해 보고 투자수익이 있는지 판단해야 한다. 이때 사업기간이 길어져 금융비용이 늘어날 수도 있다는 것까지 고려해야 할 것이다.
4│한 사람의 이야기만 듣지 마라
주변에 흘러다니는 얘기나 조합의 일방적인 얘기만 믿지 말고 직접 돌아다니면서 확인해 보고 결정한다. 사업계획의 현실성, 주변 개발호재, 정부정책, 규제사항 등은 미리 챙겨보아야 할 사항이다. 이렇게 알아낸 사실들을 종합해서 최종적으로 이 단지에 투자를 할 것인가를 결정해야 실패할 확률이 적다.
5｜매수시점을 잡아라
재건축 아파트는 재건축 선정 직전이나 조합설립 인가 직전에 매입하는 것이 가장 많은 이득을 볼 수 있다. 지분 가격이 크게 오르기 전에 사야 한다는 말이다. 또 분양권 전매금지 등 각종 규제사항도 가격에 영향을 미치기 때문에 지역 정보를 정확히 파악하는 것도 필요하다.
잠깐만요 임대에 유리한 아파트는 20평형대
실거주가 아닌 투자를 목적으로 아파트를 산다면 몇 평대를 사는 게 가장 투자가치가 있을까? 아파트 평수는 항상 좋거나 나쁜 평수는 없기 때문에 정답은 없다. 아파트 평수도 시기를 타기 때문이다. 일반적으로 불황일 때는 소형 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 돈이 된다.
그러나 임대수익을 목적으로 할 때는 중대형 평수는 피하는 게 좋다. 지역적 차이는 있겠지만 전세나 월세를 찾는 수요는 20평형대 이하의 소형 평수가 많기 때문이다.
경매로 대박나던 시대는 끝났다!
경매로 대박나던 시대는 끝났다!
경매, 성공신화에 현혹되지 마라!
법원 경매에서 가장 오해가 많은 부분 중의 하나가 바로 법원 감정가이다. 투자자들 중 상당수는 감정가를 시세로 오인해 한 번 내지 두 번만 유찰되어도 그 물건을 아주 싸게 낙찰을 받았다고 좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다.
정말 그럴까? 답은 ‘그렇지 않다’이다. 감정가는 감정평가사들이 주변의 시세, 건물의 상태, 구조 등을 감안하여 평가한다. 일반인들은 법원의 감정가를 시세로 오인하거나 아니면 시세보다는 싸다고 생각하는데, 경매로 돈 벌었다는 사람들의 얘기를 곰곰이 들어보면 대부분이 부동산 시장이 급등하면서 수익을 본 것이지, 좋은 집을 엄청나게 낮은 가격으로 입찰받았다는 얘기는 거의 없다.
감정가는 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물을 평가하기 위해 하는 담보 감정과 법원에서 경매 물건의 매각가를 산정하기 위한 법원 감정 두 가지로 나눌 수 있다. 문제는 금융기관에서 실시하는 담보 감정은 시세에 비해 보수적으로 산정되지만, 법원 감정은 시세에 비해 ‘고평가’를 할 수도 있다는 것이다. 왜냐하면 법원 감정가격은 높은 경우가 낮은 때보다 채권자와 채무자에게 유리하기 때문이다. 즉 채권자는 ‘고감정’을 해서 낙찰가가 높을수록 부채 회수율이 높아서 좋고, 채무자는 그만큼 부채 탕감을 하니 좋은 것이다.
간혹 시세의 약 110%에서 130% 선에서 법원 감정가격이 정해지는 경우도 있다. 때문에 감정가만 믿지 말고, 발품을 팔아서 내 맘에 드는 물건의 시세가 얼마인지를 정확하게 확인해 봐야 한다. 감정가는 아무리 공신력 있는 기관이나 사람이 평가한 것이라도 일단은 의심해 보는 것이 좋다.
부동산 투자에서 무엇보다 중요한 것은 현재 거래되고 있는 시세가 얼마이고, 그 부동산의 미래 가치가 어떠할지를 확인하는 것이다.
경매, 시세보다 20~30%는 싸게 사야 한다
경매로 부동산을 장만할 때에는 일반 거래가격보다 최소한 20~30%는 싸게 구입해야 경매에 따른 수익이 발생한다는 점을 알아야 한다. 왜냐하면 경매는 낙찰 뒤 소유권이전에 따른 세금과 명도비용, 입찰과 낙찰에 따른 시간이 소요되기 때문이다.
그런데 앞에서도 말했듯이 요즘은 경매의 인기가 높아지면서 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 부동산 종류에 상관없이 낙찰가가 감정가의 90% 이상을 유지하고 있다. 감정가의 90% 이상에 낙찰받으면 명도비용★과 거주자 이사비용, 전 주인이 미납한 제세공과금 등 부가비용을 포함할 경우 일반매매와 별 차이가 없다. 오히려 초보자가 경매에 잘못 참여하게 되면 속빈 강정 식의 부동산 투자를 할 수도 있는 것이다.
낙찰 후에는 골치 아픈 ‘명도’가 기다린다
경매의 끝은 낙찰이 아니라 명도 완료이다. 그런데 집주인과 세입자를 내보내고 실질적으로 집이 내 소유가 되는 ‘명도’라는 과정이 결코 만만한 일이 아니다. 경매 매각비용으로 기존에 살던 세입자의 전세비용 등을 해결할 수 있으면 다행이지만, 전세금을 날리게 된 세입자라도 있으면 순순히 집을 비우지 않아 예상치 못한 마음고생을 할 수가 있다.
법원 경매에서 모든 명도책임은 낙찰자가 진다. 때문에 명도 과정에서 난감한 상황에 처하게 되는 경우가 많다. 권리분석을 할 때 대항력★★이 있는 세입자가 있는지 체크하지 않았다면 낙찰받아 소유권을 취득하고 난 다음에도 추가로 세입자의 보증금을 물어줘야 한다. 또한 대항력이 없는 세입자라 할지라도 전세금을 날리게 된 세입자가 끝까지 억지를 부리게 되면 집행관을 동원하여 강제집행해야 하는데, 일반인이 이런 일을 겪게 되면 정신적 스트레스가 너무도 심하다.
잠깐만요 경매로 넘어온 주택, 노후화 및 공과금 체크는 필수!
경매가 결정되고 낙찰이 이루어지기까지는 상당한 시간이 걸린다. 토지의 경우는 상관없지만, 주택의 경우에는 경매가 진행되는 1~2년간 제대로 관리하는 사람이 없어서 급속한 노후화가 진행될 가능성이 크다. 집주인이 채무 문제로 주택을 관리하는 것이 힘들다 보니, 겨울에 보일러는 얼어터지고, 쓰레기는 산을 이루고, 각종 공과금은 연체되기 일쑤이다. 때문에 주택은 반드시 현장을 방문해서 노후화 및 상태를 살펴봐야 한다.
★왕비의 한마디 명도비용
세입자를 내보내는 데 드는 비용으로, 보증금을 배당받아 순순히 이사를 가는 경우라면 이사비용 정도만 들지만, 그렇지 않은 경우라면 명도소송을 통해 강제로 내보내야 한다. 이 경우, 명도소송비용, 집행비용이 추가로 들고, 소송을 하는 동안 드는 시간만큼의 기회비용까지 따지면 적지 않은 금액이 소요된다.
★★왕비의 한마디 대항력
매매나 경매 등의 이유로 집주인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다. 대항력이 있는 임차인은 법원으로부터 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 전부 줄 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 근저당, 가압류 등의 기준일보다 앞서 임대차 계약을 하고 주민등록 전입을 한 경우 전입한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.
땅투자 하기 전에 꼭 확인해야 할 서류들
땅투자 하기 전에 꼭 확인해야 할 서류들
서류만 살펴봐도 싼 가격의 좋은 땅인지 알 수 있다
땅에 투자하기 위해서는 어떤 자료에 관심을 가져야 하는지, 그 자료는 어떤 가치가 있는지, 자료를 통해서 무엇을 알 수 있는지 알아야 한다.
아파트나 상가는 자신이 살고 있는 지역과 무조건 가까운 지역에서 선택해야 한다. 수시로 들여다보면서 관리해야 하기 때문이다. 대구에 살고 있으면서 욕심내서 서울의 아파트나 상가에 투자를 하면 오가는 시간과 비용 때문에 효율적인 관리를 하기 힘들다.
하지만 땅은 다르다. 우리나라 어디든, 제주도까지도 부지런하게 움직이면 하루 일정으로 다녀올 수 있기 때문에 굳이 가까운 곳을 고집할 필요가 없다. 나의 투자계획에 맞는 땅을 찾기 위해서는 전국을 대상지로 놓고 봐야 한다.
서울 인근의 땅값은 이제 웬만한 투자자금을 가지고는 엄두도 내기 힘들 만큼 올라가 있다. 그렇다면 소액 투자자들은 아예 땅투자를 포기해야 하는가? 아니다. 시야를 조금만 넓히면 아직도 그리 크지 않은 투자금으로 살 수 있는 좋은 투자처들이 남아 있다.
1│저평가된 땅을 콕 찍어주는 국토종합개발계획
투자지역을 선정하기 위해서 반드시 확인해야 할 사항들이 있다. 먼저 우리나라 전 지역을 대상으로 놓고 국토종합개발계획을 확인한다. 땅의 가격은 개발호재에 따라 움직인다. 이미 개발계획이 발표된 땅은 가격이 올라가 있다. 싼 가격으로 좋은 땅을 사고 싶다면 미래의 개발계획을 미리 확인하고 예측해서 장기계획으로 매입하면 충분하게 수익을 얻는 투자를 할 수 있다.
국토종합개발계획은 국토의 장기적인 발전방향을 알 수 있는 자료다. 국가정책적으로 향후 우리나라가 어떤 모습으로 변화될 것이고, 이를 위해서 국토가 어떻게 이용될 것인지 추정할 수 있는 자료가 된다.
투자할 지역이 수도권이라면 ‘수도권 정비계획’을, 수도권 이외의 광역권이라면 ‘광역권개발계획’ 등을 확인하라. ‘시·군 종합계획(도시계획)은 도의 시 또는 군이 수립하는 계획으로 해당 시·군의 토지 이용이나 교통, 환경, 문화, 산업, 보건, 통신 등에 관해서 알 수 있다. 이를 통해 시·군의 투자가치를 분석할 수 있다.
이러한 자료들을 잘 살펴보면 미래가치가 있지만 저평가되어 있는 땅을 찾을 수 있다. 뿐만 아니라 진정한 가치를 인정받는 시점을 예상할 수 있기 때문에 투자시점과 매도시점을 계획할 수 있다.
내가 투자하고 싶은 지역에 관심을 가지고 먼저 열심히 공부하라. 위에서 말한 서류들을 분석하면서 도시계획이 실제로 어떻게 이루어지고 있는지, 부지런하게 지역을 답사하면서 정보를 모은 후에 개발호재에 대한 확신이 서면 투자를 하는 것이다.
2│땅의 사용 목적을 알려주는 토지등기부
투자지역을 결정했다면 투자금에 맞춰서 지목을 정해야 한다. 부동산으로 돈을 버는 방법 중에 기본은 저평가된 땅을 싼값에 매입해서 가격이 오를 때를 기다려서 파는 것이다. 땅 가격은 지목에 따라서 크게 차이가 난다.
상대적으로 투자가치가 높은 지목은 잡종지, 전, 답, 산지(임야)이다. 지목은 필지마다 하나의 지목을 설정한다. 필지란 토지등기부상에서 한 개의 토지로 치는 것을 말한다. 토지는 1필지마다 등기부에 기재돼 지번이 붙는다. 1필지가 2개 이상의 지목 용도가 있으면 주된 사용 목적에 맞춰서 지목을 설정하게 된다.
3│개발가능 여부를 보여주는 토지이용계획확인서
투자지역과 지목을 정했다면, 마지막으로 그 토지의 공법적 규제사항을 정확하게 확인하는 일이 남았다. 한마디로 법이 허용하는 개발행위의 내용을 확인하는 것인데, 이는 토지이용계획확인서를 발급받아 보면 알 수 있다. 토지이용계획확인서에 ‘해당없음’이라고 표시되어 있으면, 관련 법률에서 개발행위 제한을 하지 않는다는 의미이므로 상대적으로 규제가 적다는 뜻이다. 그러나 이 또한 서류만 맹신해서는 안 되고, 해당 관청의 건축과나 도시개발과 등을 찾아가 규제사항을 직접 확인해야 한다.
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